通州區(qū)人民政府關(guān)于北沿江鐵路（通州段）工程房屋征收補償方案征求意見情況和修改情況的公告

《北沿江鐵路（通州段）工程房屋征收補償方案》（征求意見稿）于2024年6月3日至2024年7月3日公開征求意見，期間共收到1份公眾意見，經(jīng)組織會商，現(xiàn)將根據(jù)公眾意見修改的情況公布如下：

1. 將第八條“對其他項目的補償”中“（五）各類房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級評估標準及裝飾裝潢、附屬設(shè)施補償標準按《通州區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術(shù)細則》（通政規(guī)〔2021〕2號）執(zhí)行?！毙薷臑椤案黝惙课萁ㄖY(jié)構(gòu)、等級及裝飾裝潢、附屬設(shè)施補償參考《通州區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術(shù)細則》（通政規(guī)〔2021〕2號）等規(guī)定，由相應房地產(chǎn)評估機構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當?shù)厥袌鰻顩r評估確定?！?/p>

2. 將第十條修改為：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；但使用被征收房屋所從事的生產(chǎn)經(jīng)營活動不符合國家、省產(chǎn)業(yè)政策，房屋征收后不允許恢復原生產(chǎn)經(jīng)營活動的，按照國家、省產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”

“被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收人提供位于南通市通州區(qū)石港鎮(zhèn)石西村社區(qū)9、17、18組江蘇融暉實業(yè)有限公司（原江蘇海闊置業(yè)有限公司）建造的標準廠房相應面積進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值由征收項目選定的同一房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定；被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價由被征收人與征收實施單位進行計算、結(jié)清?！?/p>

特此公告。

附件：北沿江鐵路（通州段）工程房屋征收補償方案（修改稿）

南通市通州區(qū)人民政府

2024年9月5日

附件

北沿江鐵路（通州段）工程

房屋征收補償方案

（修改稿）

因北沿江鐵路（通州段）工程建設(shè)需要，北沿江鐵路（通州段）工程范圍內(nèi)房屋擬列入征收范圍。為了規(guī)范房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本方案。

一、征收工程概況

（一）征收范圍：對北沿江鐵路（通州段）工程征收紅線范圍內(nèi)南通市通州區(qū)飛宇紡織有限公司、南通玉德紡織品拖漿有限公司、南通旭立毛紡織有限公司國有土地上的房屋實施征收（具體范圍詳見征收紅線圖）。

（二）征收相關(guān)人

1. 征收人：南通市通州區(qū)人民政府

2. 征收部門：南通市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

3. 征收實施單位：南通市通州區(qū)興仁鎮(zhèn)人民政府

4. 被征收人：（1）南通市通州區(qū)飛宇紡織有限公司；（2）南通玉德紡織品拖漿有限公司；（3）南通旭立毛紡織有限公司

二、征收補償適用和參照依據(jù)

（一）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；

（二）住建部關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知（建房〔2011〕77號）；

（三）關(guān)于印發(fā)江蘇省貫徹實施《國有土地上房屋征收與補償條例》若干問題規(guī)定的通知（蘇政發(fā)〔2011〕91號）

（四）關(guān)于印發(fā)《通州區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術(shù)細則》的通知（通政規(guī)〔2021〕2號）；

（五）關(guān)于印發(fā)《通州區(qū)國有土地上房屋征收相關(guān)補助標準規(guī)定》的通知（通政規(guī)〔2021〕3號）；

（六）關(guān)于印發(fā)《通州區(qū)企業(yè)拆遷與補償辦法》的通知（通政規(guī)〔2021〕4號）；

（七）其他與征收相關(guān)的文件規(guī)定。

三、征收實施步驟

（一）組織對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記。對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理，并公布調(diào)查結(jié)果；

（二）公布征收補償方案，征求公眾意見；

（三）區(qū)政府作出征收決定并公告；

（四）選定評估機構(gòu)；

（五）公示初步評估結(jié)果；

（六）送達評估報告；

（七）簽約、交房；

（八）拆除房屋；

（九）如在規(guī)定期限內(nèi)未能達成協(xié)議，將依法申請作出征收補償決定。

四、房屋性質(zhì)認定及分類

（一）房屋性質(zhì)認定以房屋所有權(quán)證書表明的用途為準。房屋所有權(quán)證書未標明用途或標明的用途與建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途不一致的，以建房審批手續(xù)或征收時經(jīng)有權(quán)部門確認的用途為準；

（二）被征收房屋一般分為住宅房屋和非住宅房屋；非住宅房屋又分為非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房。

五、合法面積認定

（一）合法建筑面積的認定

對于已登記的被征收房屋，其合法建筑面積一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照資規(guī)局、住建局等部門會商并提交區(qū)政府批準的認定、處理結(jié)果進行評估。

（二）合法土地使用面積的認定

1. 被征收房屋的合法土地使用面積、性質(zhì)、用途按被征收人持有的土地權(quán)屬證書及產(chǎn)權(quán)檔案記載為準。

2. 不能提供土地權(quán)屬證書或?qū)ν恋孛娣e有異議的，合法土地使用面積由資規(guī)部門審核確認。

（三）各類房屋面積的確認，以相關(guān)書證結(jié)合測繪機構(gòu)實測的建筑面積進行認定。

六、對被征收房屋的補償

（一）對認定為合法建筑的房屋，由注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，通過分析，選用適當?shù)脑u估方法對其房屋價格評估確定。

（二）企業(yè)具有合法土地使用權(quán)，其地面建筑物未辦理產(chǎn)權(quán)書證但取得施工許可證的部分，在規(guī)定期限內(nèi)配合拆遷完成簽約、騰空搬遷的可視同合法建筑評估補償；超出規(guī)定期限未簽約的，仍按無證房處理。

（三）企業(yè)具有合法土地使用權(quán)，或持有自然資源和規(guī)劃局批準使用集體建設(shè)用地證件或批復的，在規(guī)定期限以內(nèi)配合拆遷完成簽約、騰空搬遷的，對在取得規(guī)劃許可證后其未辦理或未取得施工許可證等手續(xù)的主體部分（如有明確容積率設(shè)計要點的，按設(shè)計要點結(jié)合現(xiàn)狀的辦法計量；沒有明確容積率設(shè)計要點的，按容積率不超過1的辦法計量），可參照合法建筑給予補償，其中房屋重置成新價按90%計算評估補償；超出規(guī)定期限未簽約的，仍按無證房處理，不予補償。

（四）對于違章建筑、逾期的臨時建筑、應拆未拆的房屋，不予補償，在規(guī)定期限內(nèi)配合征收的，給予適當補助，在規(guī)定期限內(nèi)不能達成協(xié)議的，依法實施拆違。對未超過批準期限的臨時建筑，按剩余使用期限分攤的建造成本給予補償。

七、對被征收土地的補償

土地補償根據(jù)企業(yè)合法的土地使用權(quán)面積，由注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，通過分析選用適當?shù)脑u估方法對其土地價格評估確定。

凡企業(yè)取得國有土地出讓、租賃合法使用手續(xù)的，其土地價值分別按國有出讓土地使用權(quán)價格的100%、15%評估補償；取得國有土地劃撥手續(xù)的，按國有出讓土地使用權(quán)價格的60%評估補償；具有集體建設(shè)用地合法使用手續(xù)的，按國有出讓土地使用權(quán)價格的35%給予評估補償。

企業(yè)違規(guī)租用鎮(zhèn)、村組集體土地的，不予補償。

八、對其他項目的補償

（一）搬遷補助費

對非住宅房屋，按下列標準執(zhí)行：

房屋用途	計量單位	補助標準（元）
商業(yè)營業(yè)用房	平方米	60
生產(chǎn)用房	平方米	50
辦公用房	平方米	40
倉儲用房	平方米	40

（二）停產(chǎn)停業(yè)期限、補助費標準

1. 給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)谋徽魇辗课輵斖瑫r符合以下條件：

（1）具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)有關(guān)部門依法認定為合法建筑的；

（2）被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的，經(jīng)營者應當持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證以及其他有關(guān)許可證件；

（3）因房屋被征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的。

2. 因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，由征收當事人按下列規(guī)定協(xié)商確定停產(chǎn)、停業(yè)補助費，以一次性經(jīng)濟補償?shù)姆绞浇o予補助：

（1）征收非住宅非營業(yè)用房造成被征收企業(yè)停產(chǎn)的，根據(jù)企業(yè)征收前三年月平均效益（企業(yè)所得稅年終匯算清繳申報表中稅前利潤，其中納稅調(diào)整事項不予考慮），確定月平均補償額。其中，造成部分停產(chǎn)的，經(jīng)濟補償不超過3個月；造成全部停產(chǎn)的，經(jīng)濟補償不超過6個月；或?qū)Ρ徽魇辗课菡J定的合法建筑面積按每平方米100元的標準確定補償額。協(xié)商不成的，根據(jù)企業(yè)征收前三年月平均效益，按上述時間規(guī)定給予一次性經(jīng)濟補償。

（2）對沒有被認定為合法建筑，但實際用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋，在協(xié)議期內(nèi)配合征收的給予其地面建筑物主體部分每平方米60元的停產(chǎn)停業(yè)一次性綜合補償。

（3）擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。

（三）凡房屋征收中涉及機械設(shè)備及配套設(shè)備等需特殊專業(yè)性技術(shù)評估的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務的機構(gòu)協(xié)助估價，并在估價師聲明中予以說明。對可移動的被估價資產(chǎn)，按拆卸、運輸、安裝、調(diào)試費用給予一次性評估補償，補償標準不超過機械設(shè)備賬面原值的20%；如不能提供賬面原值依據(jù)，則補償標準不超過重置原值的20%，具體補償數(shù)額由估價機構(gòu)按實評估確定。對不可移動的（即破壞性拆除的）被估價資產(chǎn)，按重置成本評估其現(xiàn)值扣減殘值后補償，殘值在估價報告中明確。補償后機械設(shè)備由

企業(yè)自行處理。

（四）生產(chǎn)型企業(yè)因房屋被征收需要對職工進行處置的，根據(jù)企業(yè)繳納社會保險的實際在冊、在崗人員，按區(qū)人力資源和社會保障局當年公布的社會保險最低繳費標準或企業(yè)前五年度實際繳納標準的平均值，確定月平均補助額。按實際年限確定補助月份，其中繳納不足1年的按1年計算。

（五）各類房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級及裝飾裝潢、附屬設(shè)施補償參考《通州區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術(shù)細則》（通政規(guī)〔2021〕2號）等規(guī)定，由相應房地產(chǎn)評估機構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當?shù)厥袌鰻顩r評估確定。

（六）獎勵措施

企業(yè)如在規(guī)定時間內(nèi)簽訂協(xié)議、騰空交房的，按認定的合法建筑面積給予獎勵，搬遷獎勵標準最高為每平方米250元，簽訂協(xié)議后不能按時交房拆除的，扣除搬遷獎勵。

九、拆遷設(shè)有抵押權(quán)的企業(yè)，抵押人與抵押權(quán)人應當就抵押權(quán)及其擔保債權(quán)的處理問題進行協(xié)商，并向?qū)嵤┲黧w提交有關(guān)書面協(xié)議，向抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)后，方可取得補償款。抵押人與抵押權(quán)人達不成協(xié)議的，被拆遷企業(yè)的補償款由實施主體向公證機關(guān)辦理提存公證，并通知抵押權(quán)人。相關(guān)費用由企業(yè)承擔。

十、被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；但使用被征收房屋所從事的生產(chǎn)經(jīng)營活動不符合國家、省產(chǎn)業(yè)政策，房屋征收后不允許恢復原生產(chǎn)經(jīng)營活動的，按照國家、省產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收人提供位于南通市通州區(qū)石港鎮(zhèn)石西村社區(qū)9、17、18組江蘇融暉實業(yè)有限公司（原江蘇海闊置業(yè)有限公司）建造的標準廠房相應面積進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值由征收項目選定的同一房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定；被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價由被征收人與征收實施單位進行計算、結(jié)清。